上海南京西路靜安寺商圈高樓林立，夜晚燈火輝煌。就在這寸土寸金之地，竟然還有一宗閑置地塊荒草叢生，爛尾近30年。
隨著上海市中心建設(shè)愈發(fā)成熟，這宗“永源浜4號(hào)地塊”已成南京西路最后一塊可開發(fā)土地。如此寶貴的土地資源荒廢，令人唏噓，然而囤地者——香港商人汪世忠，卻因近30年來(lái)地價(jià)上漲獲得了巨額“紙面財(cái)富”，通過不斷升值的土地資產(chǎn)去盤活上市公司，分拆上市、抵押借款……如今一切終于接近落幕。
2019年11月，上海市靜安區(qū)規(guī)劃和自然資源局終于將上述地塊認(rèn)定為閑置土地。2021年6月，在靜安區(qū)***及債權(quán)人的努力下，該地塊被掛上司法拍賣平臺(tái)，評(píng)估價(jià)35.26億元，起拍價(jià)24.68億元，7月13日晚間正式落錘，僅以底價(jià)成交，成交樓面價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米，而靜安寺區(qū)域平均二手房成交價(jià)早已超過10萬(wàn)元/平方米。
該地塊只有一個(gè)報(bào)名者，乏人問津的原因則是產(chǎn)權(quán)年限所剩無(wú)幾。地塊性質(zhì)為商辦，辦公用地剩余年限為21.5年，商業(yè)用地剩余年限只剩11.5年。如果算上開發(fā)和銷售周期，土地實(shí)際可使用年限就更少了。然而，汪世忠實(shí)控的上市公司不滿意這一結(jié)果，對(duì)此次拍賣提出了異議。
大型綜合體一拖再拖
汪世忠，香港太平協(xié)和集團(tuán)主席，被香港人稱為"過海神仙"。他出生于臺(tái)灣，早年因資金問題從臺(tái)灣過海到香港發(fā)展，因在內(nèi)地做出"天霸表"和"海霸表"打響名號(hào)，曾在香港與李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)合作興建大型住宅區(qū)聽濤雅苑。但在2005年，雙方因270萬(wàn)舊賬撕破臉皮，汪世忠一紙?jiān)V狀把長(zhǎng)實(shí)告上了法庭。
這個(gè)敢于跟李嘉誠(chéng)斗法的商人，在內(nèi)地囤地的“事跡”并不遜于李嘉誠(chéng)。
上世紀(jì)90年代，上海南京西路開啟舊城改造，一眾港資地產(chǎn)商借此機(jī)會(huì)拿下不少上海核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，汪世忠的太平協(xié)和集團(tuán)就是其一。
太平協(xié)和集團(tuán)在1992年、1994年分別通過土地批租方式獲得了南京西路永源浜1、3、4、5、7號(hào)地塊，是南京西路大開發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)上海市中心住宅單價(jià)不過千元，平均樓面價(jià)只有幾百元。
汪世忠曾說要投資70億元，建設(shè)一個(gè)集辦公、***、商業(yè)、住宅為一體的大型綜合體協(xié)和城，預(yù)計(jì)2008年完工，結(jié)果一期很快完工了，二期卻難產(chǎn)了幾十年。
時(shí)光飛逝，規(guī)劃中的大型綜合體截至目前僅完成建面約6.25萬(wàn)平方米的一期零售街區(qū)及兩棟服務(wù)式公寓塔樓，而且商業(yè)部分外立面脫落、鋼筋***，很多商戶幾年前已撤走，整體缺乏保養(yǎng)維護(hù)。爛尾的協(xié)和城二期則雜草叢生、堆滿雜物。
然而，協(xié)和城項(xiàng)目紙面上的估值卻從2006年上市時(shí)不足百億港元，到2019年時(shí)超400億元，翻了好幾倍。
爛尾土地成了融資工具
其實(shí)汪世忠在上海的房地產(chǎn)生意一度十分風(fēng)光，他旗下的上海康城曾經(jīng)連拿兩年銷冠，但那時(shí)他的主要心思用在了資本運(yùn)作。
2002年3月，太平協(xié)和集團(tuán)收購(gòu)A股*ST運(yùn)盛50.45%股權(quán)，汪世忠成為*ST運(yùn)盛的實(shí)際控制人。當(dāng)時(shí)有消息稱，他有意將內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是南京西路的協(xié)和城項(xiàng)目注入運(yùn)盛，打造地產(chǎn)藍(lán)籌股，結(jié)果運(yùn)作了一番未能成功，股民空高興一場(chǎng)。2005年5月，汪世忠決定舍棄運(yùn)盛。
2007年初，汪世忠又將兩個(gè)上海的兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目重新包裝為中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)(01838.HK)，登陸香港市場(chǎng)，融資4億美元。
上市招股書中稱，協(xié)和城二期預(yù)計(jì)在2008年第四季度全部竣工，但在這之后，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)多次更改預(yù)期竣工時(shí)間。比如2010年財(cái)報(bào)中稱竣工時(shí)間延長(zhǎng)至2013年，2015年時(shí)又稱預(yù)計(jì)2019年竣工招商，2019年又稱2024年竣工。
這期間，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)不斷借協(xié)和城項(xiàng)目對(duì)外借款。2015年8月，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)子公司靜安協(xié)和向平安大華借款13億元，結(jié)果過期拖延不還，2018年12月底，平安大華向法院提起執(zhí)行申請(qǐng)，并于三年后將協(xié)和城4號(hào)地塊送上法拍。
靜安協(xié)和還曾為中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)旗下子公司提供10億元的抵押擔(dān)保，也不能如期償還，被法院強(qiáng)制執(zhí)行。
此外，靜安協(xié)和還拖欠陸家嘴信托1.24億元保證金、拖欠中建投信托超12億元貸款。
中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)在2009年之后就基本沒有新增項(xiàng)目了，但是由于多年來(lái)上海地價(jià)上漲，其投資物業(yè)公平值也在不斷估高，“紙面財(cái)富”竟然撐起了中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的業(yè)績(jī)。
實(shí)際上，囤地行為違背《閑置土地處置辦法》，國(guó)土資源部規(guī)定，未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿2年的，將無(wú)償收回土地使用權(quán)。
2019年11月6日，上海靜安區(qū)官網(wǎng)發(fā)布閑置土地信息公告：根據(jù)《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部第53號(hào)令）的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)調(diào)查，我局于2018年7月5日作出靜規(guī)土資[2018]第一號(hào)《閑置土地認(rèn)定書》，認(rèn)定上海靜安協(xié)和房地產(chǎn)有限公司一宗國(guó)有建設(shè)用地為閑置土地，閑置原因?yàn)槠髽I(yè)自身原因，我局將依法予以查處。
時(shí)隔一年半，靜安區(qū)聯(lián)手靜安協(xié)和債權(quán)人將爛尾地塊送上了法拍，于7月14日晚間以24.68億元的底價(jià)成交。不過，目前中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)這一結(jié)果并不認(rèn)可，認(rèn)為地塊價(jià)值被低估了。
7月16日中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)公告稱，公司認(rèn)為靜安區(qū)規(guī)劃資源局做出的閑置土地認(rèn)定應(yīng)屬無(wú)效。該公司稱，一直在與靜安區(qū)規(guī)劃資源局交涉以解決認(rèn)定，并就認(rèn)定合理性爭(zhēng)議舉行了聽證會(huì)，目前仍未出結(jié)果。在聽證會(huì)未有結(jié)果前進(jìn)行拍賣可能會(huì)令協(xié)和城4號(hào)地塊價(jià)值被嚴(yán)重低估。公司正在尋求法律意見，并已對(duì)此次拍賣提出異議，同時(shí)已根據(jù)建議向法院提出行政起訴。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，永源浜的協(xié)和城4號(hào)地塊之所以拍出低價(jià)，除了因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)年限所剩無(wú)幾，還因背后債權(quán)復(fù)雜，令許多潛在買家望而卻步。
